Analisa Usaha Kost-Kostan

Analisa Usaha Kost-Kostan - Pemondokan pelajar dan mahasiswa (indekost/kost) di kota-kota besar sudah menggejala sejak jaman Hindia-Belanda, tepatnya sejak peralihan dari abad 19-20, bersamaan dengan awal sejarah pendidikan di Indonesia. Di sinilah mulai muncul soal penampungan tempat tinggal siswa dan mahasiswa pendatang tersebut, karena pemondokan khusus di sekolah yang disebut dengan internaat atau kostschool, memiliki kapasitas sangat terbatas untuk menampung jumlah pemondok yang semakin bertambah. Kemudian bermunculanlah rumah-rumah keluarga yang diberalih fungsi sebagai rumah kost (kosthuis), dengan suasana yang tidak seketat aturan di asrama / kostschool.

Saat ini pengguna jasa rumah kost tidak hanya kalangan pelajar dan mahasiswa, tetapi juga dipergunakan oleh para karyawan - bahkan keluarga baru. Sebagian besar (2/3) pengguna jasa ini berasal dari kalangan pelajar dan mahasiswa, oleh karena itu sisi permintaan rumah kost (jumlah kamar) akan mengikuti perkembangan tingkat kelulusan pelajar dan mahasiswa - di mulai dari pelajar yang berusia 16 tahun atau lebih. Karena menurut ilmu sosiologi, para orang tua mulai memberikan kepercayaan yang lebih banyak saat anaknya telah mencapai usia 16 tahun atau lebih - setingkat SLTA atau lebih.

Rumah kost yang dulu dianggap sebagai usaha sampingan, kini mulai banyak dilirik oleh investor untuk mensiasati kondisi ekonomi nasional yang kurang kondusif. Pemerintah daerah pun menyadari akan potensi usaha tersebut, maka setelah pemberlakuan undang-undang otonomi daerah , Pemda mulai beramai-ramai mencari potensi daerah yang diharapkan mampu menambah pendapatan asli daerah-nya (PAD).

Terdapat dua poin utama mengapa sektor jasa rumah kost (selanjutnya disebut dengan kost) perlu mendapat perhatian khusus karena :

1. Sektor ini merupakan sektor jasa yang memenuhi kebutuhan primer (tempat tinggal), yang harus dipenuhi sebelum manusia memerlukan kebutuhan lainnya (sekunder dan tersier).
2. Tidak semua pemilik kost dapat memenuhi kebutuhan modal usahanya - yang dapat menjadi peluang pembiayaan kredit oleh pihak perbankan.

Tujuan Analisa Usaha Kost-Kostan

Tujuan penyusunan analisa bagi sektor jasa rumah kost adalah sebagai berikut:

1. Mengkaji karakteristik usaha serta memberikan gambaran umum mengenai sektor jasa rumah kost.
2. Mengkaji aspek teknis usaha jasa rumah kost.
3. Mengkaji potensi pasar dan aspek pemasaran, berikut prospek dan potensi pengembangan usaha jasa rumah kost.
4. Mengidentifikasi tingkat resiko usaha, aspek kritis serta faktor-faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi keberhasilan usaha jasa rumah kost.
5. Mengkaji kelayakan finansial dan investasi yang dibutuhkan bagi usaha jasa rumah kost.
6. Menyusun rekomendasi mengenai kelayakan pemberian kredit dan skim kredit yang paling sesuai (apabila layak diberikan) bagi sektor jasa rumah kost.

Ruang Lingkup Analisa Usaha Kost-Kostan

Dalam melakukan kajian analisa ini sasaran sampel untuk sektor jasa rumah kost standar, menengah, dan mewah adalah sebagai berikut :

1. Seluruh atau sebagian properti yang digunakan khusus sebagai jasa kost.
2. Berlokasi dalam radius 400 m - 1 km dari pusat keramaian yang terdekat.
3. Periode sewa minimum kamar adalah 1 bulan.
4. Usaha telah berjalan minimum selama 12 (dua belas) bulan.

Pendekatan dan Metode Analisa Usaha Kost-Kostan

Metode pendekatan yang digunakan dalam kajian usaha sektor jasa rumah kost ini adalah deskriptive-kuantitatif. Metode pendekatan deskriptif  merupakan metode analisis yang memberikan paparan lengkap mengenai keadaan obyek penelitian, sedangkan jenis data atau infomasi yang akan diolah merupakan data kuantitatif, termasuk di dalamnya data statistik-deskriptif.

Pengumpulan data dilakukan dengan kombinasi metode berikut :

1. Personal interview, yaitu melakukan wawancara langsung dengan responden. Validitas data lebih tinggi karena terjadi kontak verbal yang dilengkapi dengan observasi lapangan.
2. Third - Person Technique, yaitu melakukan wawancara pada pihak/ lembaga yang berkompeten dan berwawasan dalam bidangnya sebagai narasumber.
3. On – Line Library, data pelengkap yang berasal dari perpustakaan on-line melalui situs-situs khusus dalam jaringan Internet.

Pengumpulan data tersebut kemudian dijustifikasi dengan prinsip triangulasi seperti di bawah ini :

Opini pakar (expert opinion) digunakan untuk menjustifikasi data hasil (observation) dan juga digunakan untuk menginterpretasikan data yang berasal data sekunder (publications).

Variabel Analisa Usaha Kost-Kostan

Dalam kajian usaha sektor jasa rumah kost ini digunakan analisis lingkungan eksternal dan internal.  Indikator variabel riset yang diuraikan berdasarkan analogi analisis SWOT (Strengths, Weakness, Opportunitis and Threats), berikut ini :

Tabel . Indikator Variabel

Penentuan Sample Analisa Usaha Kost-Kostan

Penentuan sampel untuk penelitian lapangan (data primer) untuk sektor jasa  rumah kost dilakukan berdasarkan faktor-faktor berikut :

1. Pemilihan daerah sasaran sampel berdasarkan wilayah konsentrasi usaha jasa rumah kost adalah wilayah  Jakarta, bandung, dan Surabaya.
2. Jumlah sampel masing-masing kota (Jakarta, Bandung dan Surabaya) adalah 15 sampel, dengan demikian terdapat 45 sampel secara keseluruhan. Pengambilan sampel pada setiap kota  dilakukan dengan cara cluster sampling, yaitu membagi populasi jasa kost menjadi beberapa kelompok yang diasumsikan mewakili keseluruhan populasi jasa kost. Masing-masing kelompok sampel ditentukan menurut daerah konsentrasi usaha sejenis.

Prosedur Pengumpulan Data Analisa Usaha Kost-Kostan

Dalam penyusunan kajian usaha sektor jasa rumah kost ini digunakan 2 (dua) metode pengumpalan data, yaitu :

1. TELAAH PUSTAKA, yaitu teknik pengumpulan data (sekunder) berdasarkan kepustakaan dengan mempelajari literatur-literatur dan wacana-wacana yang berkaitan dengan sektor jasa rumah kost. Data yang diperoleh dengan menggunakan teknik ini adalah berupa data sekunder dalam bentuk jurnal, laporan dan publikasi lainnya yang mendukung, seperti peraturan perundang-undangan dan berbagai laporan berbagai lembaga lain yang terkait, antara lain:
   1. Biro Pusat Statistik (BPS).
   2. Lembaga Pemerintah.
   3. Pemerintah Daerah, terutama PEMDA DKI Jakarta, Provinsi Jawa Barat, Provinsi Jawa Timur, Kabupaten dan Kota Bandung, dan Kota Surabaya.
   4. Dinas PerIndustrian Dan Perdagangan. 

2. PENELITIAN LAPANGAN, yaitu penelitian langsung ke lapangan untuk mengambil data (primer) dan mengamati fakta-fakta secara langsung ke perusahaan atau pelaku bisnis, dalam hal ini perusahaan jasa rumah kost. Teknik pengumpulan data riset lapangan terdiri dari:
   1. Observasi, dengan melakukan pencatatan secara langsung di lapangan mengenai berbagai kasus yang dihadapi oleh responden perusahaan jasa rumah kost.
   2. Kuesioner, dalam bentuk pertanyaan-pertanyaan baik tertutup maupun terbuka sesuai dengan pokok bahasan penelitian yang harus dijawab oleh responden perusahaan jasa rumah kost.
   3. Wawancara, dengan mengajukan pertanyaan secara langsung kepada responden perusahaan jasa rumah kost. Validitas data yang diperoleh melalui personal interview lebih tinggi karena terjadi kontak verbal dengan responden.

Penyusunan Kuesioner Analisa Usaha Kost-Kostan

Dalam melakukan penelitian lapangan untuk mengambil data (primer), salah satu teknik pengumpulan data yang digunakan adalah menggunakan kuesioner. Dalam menyusun kuesioner dilakukan sebagai berikut :

1. Penyusunan kuesioner dilakukan menurut :
   1. Indikator masing-masing variabel menurut kategorinya.
   2. Kebutuhan data dan informasi yang belum terpenuhi dari data sekunder.
   3. Kategori pertanyaan dibedakan menjadi pertanyaan umum dan pertanyaan sensitif. Path tracking technique (PTT), sebagai pendekatan psikologis (amemnesis) digunakan untuk menjaga keterbukaan responden saat wawancara berdasarkan pedoman pertanyaan kuesioner serta menggali potensi data / informasi lainnya yang terungkap saat menjawab pertanyaan terbuka yang diajukan oleh surveyor.
   4. Momen pembicaraan, untuk menjaga konsentrasi dan subjektivitas pembicaraan selama wawancara berlangsung.

Prosedur metode penyusunan pertanyaan kuesioner secara lengkap terdapat pada bagan berikut ini.

Gambar  : Diagram Alur Penyusunan Kuesioner

Pengukuran data kualitatif dilakukan dengan statistik non-parametrik, meliputi :

1. Pengukuran skala sikap (attitude measurement) dengan skala Likert. Skala prioritas berdasarkan beberapa pilihan untuk menentukan urutan prioritas suatu indikator pertanyaan.
2. Pengukuran data kuantitatif dilakukan dengan statistik parametrik, yaitu dengan:
   1. Pertanyaan yang memberikan pilihan terbatas menurut rentang kelasnya (class range question), untuk membantu para responden dalam menjawab suatu pertanyaan yang relatif sensitif.
   2. Pertanyaan terbuka (open question), untuk menggali data dan informasi lainnya yang belum terungkap.

Metode Analisa Usaha Kost-Kostan

Alat ukur dan perhitungan statistik ditentukan berdasarkan skala data respon masing-masing indikator, baik secara parsial maupun secara keseluruhan untuk memperoleh gambaran dan analisis yang lebih detail. 

Semua data akan dimasukan ke dalam sistem database terpadu berbasis X-base. Hal ini diperlukan untuk  meminimalisasi kesalahan perhitungan data  saat konversi data dan proses input data ke dalam sistem database (non-sampling errors).

General Electric Model, selanjutnya disebut dengan Model GE, akan digunakan untuk mengklasifikasikan posisi usaha menurut faktor kekuatan usaha (business strength) ketertarikan pasar (market attractiveness). Hasil Model GE akan menentukan strategi utama yang direkomendasikan beserta faktor kunci keberhasilan (the key success factors) akibat konsekuensi rekomendasi strategi tersebut.

Tahap-tahap tinjauan usaha , dapat dilakukan sebagai berikut :

1. Tahap Pertama, Tahap pengumpulan data akan menghasilkan suatu database usaha yang diwakili oleh sampelnya. Database ini diperlukan karena beberapa sub sektor memiliki keterkaitan baik secara langsung maupun tidak langsung.
2. Tahap Kedua, Analisis Data Kualitatif dan Kuantitatif (tabulasi data dan statistik) akan dilakukan secara terpisah. Pada tahap ini akan dihasilkan karakteristik usaha yang berujung pada prospek dan risiko usaha.
3. Tahap Ketiga, Menyimpulkan poin-poin penting beserta rekomendasi tentang usaha tersebut, termasuk skim pembiayaan kredit yang sesuai dengan karakter dan kelayakan usahanya.