Analisa Finansial Usaha Rumah Kost
Analisa Finansial Usaha Rumah Kost - Dalam menganalisis aspek finansial pengusahaan jasa rumah KOST, untuk memudahkan analisis, diasumsikan satu perusahaan jasa rumah KOST hanya melayani satu jenis layanan rumah KOST tertentu (tidak beragam). Asumsi tersebut diambil karena kelayakan finansial suatu perusahaan jasa rumah KOST sangat ditentukan oleh jenis rumah KOST dan fasilitas yang diberikan. Dalam pembahasan selanjutnya akan terlihat seberapa jauh perbedaan kelayakan finansial untuk berbagai tipe rumah KOST yang berbeda.
Setiap perusahaan jasa rumah KOST merupakan salah satu atau kombinasi dari beberapa jenis layanan sebagaimana yang akan dibahas pada contoh kasus, tentunya untuk tipe-tipe rumah KOST yang berbeda. Dengan demikian, analisis kelayakan suatu perusahaan jasa rumah KOST merupakan analisis kelayakan salah satu atau kombinasi dari beberapa jenis layanan pada contoh kasus.
Selain itu, dengan menggunakan analisis keuangan berdasarkan tipe layanan yang berbeda (bukan berdasarkan analisis keuangan perusahaan), diharapkan hasil analisis tersebut dapat juga diterapkan pada perusahaan jasa rumah KOST yang akan melakukan pengembangan usaha atau menambah jumlah kamar yang akan dioperasikan.
Dalam menganalisis aspek finansial pengusahaan jasa rumah KOST sebagai contoh kasus digunakan jasa rumah KOST dengan tipe kamar, jenis layanan dan fasilitas sebagai berikut:
- Jasa rumah KOST tipe standar, merupakan jasa penyewaan kamar berukuran 9 m2 berdaya listrik 200 watt, plus tempat tidur dan dapur bersama. Analisis keuangan secara lengkap dapat dilihat pada lampiran.
- Jasa rumah KOST tipe menengah, merupakan jasa penyewaan kamar berukuran 16 m2 berdaya listrik 400 watt, plus 7 fasilitas lainnya. Analisis keuangan secara lengkap dapat dilihat pada lampiran.
- Jasa rumah KOST tipe mewah, merupakan jasa penyewaan kamar berukuran 25 m2 berdaya listrik 500 watt, plus 10 fasilitas lainnya. Analisis keuangan secara lengkap dapat dilihat pada lampiran.
Pendapatan Usaha Rumah Kost
Berdasarkan hasil survey lapangan yang dijustifikasi oleh para pakar, diperoleh gambaran bahwa struktur pendapatan perusahaan jasa rumah KOST secara umum adalah sebagai berikut:
- Pendapatan utama, Pendapatan utama merupakan pendapatan sewa yang diperoleh oleh perusahaan rumah KOST berasal dari biaya sewa kamar, atau ruangan yang disewakan.
- Pendapatan lainnya, Merupakan pendapatan yang dapat diperoleh dari usaha usaha lain sebagai pendukung terhada usaha rumah KOST, seperti jasa loundry, wartel, warnet, dan kantin. Pada analisis financial pendapatan ini tidak dimasukan kedalam kompenen analisis.
Pada table berikut ini akan diuraikan mengenai asumsi dan perhitungan pendapatan (per tahun) untuk masing-masing jenis jasa angkutan bus serta jasa layanan yang diberikan. Asumsi yang lebih terperinci dapat dilihat pada lampiran.
Tabel . Asumsi dan perhitungan pendapatan untuk jasa rumah KOST
Uraian | KOST standar (lampiran B) | KOST menengah (lampiran C) | KOST mewah (lampiran D) |
Ukuran kamar | 9 meter persegi | 16 meter persegi | 25 meter persegi |
Tarif sewa (per bulan) | Rp. 200.000 | Rp. 750.000 | Rp. 1.000.000 |
Tingkat hunian | 100 % | 70 % | 70 % |
Jumlah ruangan lama (unit) | 5 | 10 | 30 |
Jumlah ruangan (unit) | 5 | 10 | 20 |
Total pendapatan per tahun (Rp.) * | 21,000,000 | 110,250,000 | 378,000,000 |
* pendapatan pada tahun pertama
Dari tabel tersebut, dapat diamati bahwa penentuan jumlah tarif sewa, tergantung kepada ukuran kamar, dan fasilitas yang ditawarkan. Selain itu, pengusaha jasa rumah KOST juga menetapkan tarif setoran yang lebih tinggi untuk banguanan-bangunan baru, terletak didaerah strategis (jalan utama, pusat bisnis, dan pusat pendidikan), dengan pertimbangan bahwa umumnya konsumen rumah KOST akan memilih lokasi yang dekat dengan tempatnya beraktifitas, dan mudah untuk dijangkau.
Dalam contoh kasus yang digunakan untuk melakukan analisis finansial, jenis pendapatan yang diperhitungkan dalam struktur pendapatan adalah pendapatan atas biaya sewa ruangan. Sedangkan jenis pendapatan yang lain, seperti pendapatan dari loundry, wartel warnet, dan katering diasumsikan tidak ada atau nilainya tidak terlalu significant.
Struktur Biaya Usaha Rumah Kost
Struktur biaya jasa rumah KOST berdasarkan hasil survey lapangan dan opini pakar, terdapat 2 jenis biaya yang akan diuraikan sebagai berikut:
- BIAYA LANGSUNG yang terdiri dari:
- Listrik
- Air
- Kebersihan & keamanan
- Biaya perbaikan kecil
- BIAYA TIDAK LANGSUNG yang terdiri dari:
- BIAYA OPERASIONAL
- - Gaji pengelola
- - Biaya administrasi
- BIAYA NON-OPERASIONAL
- - Biaya penyusutan rumah KOST
- - Biaya bunga (pinjaman investasi pembangunan)
- BIAYA OPERASIONAL
Pada tabel diuraikan mengenai struktur biaya (per tahun) berdasarkan proyeksi laba rugi tahun pertama untuk masing-masing jenis jasa rumah KOST serta jasa layanan yang diberikan.
Tabel . Analisis perbandingan struktur proyeksi laba rugi tahun pertama untuk jasa rumah KOST
uraian | KOST standar (lampiran B) | KOST menengah (lampiran C) | KOST mewah (lampiran D) | |||
Pendapatan | 21,000,000 | 100.0% | 110,250,000 | 100.0% | 378,000,000 | 100.0% |
Biaya langsung | 5,985,000 | 28.5% | 17,640,000 | 16.0% | 44,887,500 | 11.9% |
Laba kotor | 15,015,000 | 71.5% | 92,610,000 | 84.0% | 333,112,500 | 88.1% |
Biaya operasional | 4,830,000 | 23.0% | 9,450,000 | 8.6% | 26,250,000 | 6.9% |
Laba operasional | 10,185,000 | 48.5% | 83,160,000 | 75.4% | 306,862,500 | 81.2% |
Biaya non-operasional | 11,607,000 | 55.3% | 56,206,500 | 51.0% | 339,710,800 | 89.9% |
Laba sebelum pajak | (1,422,000) | -6.8% | 26,953,500 | 24.4% | (32,848,300) | -8.7% |
Pajak | - | 0.0% | 2,695,350 | 2.4% | - | 0.0% |
Laba bersih | (1,422,000) | -6.8% | 24,258,150 | 22.0% | (32,848,300) | -8.7% |
Sebagai dasar menyusun proyeksi laba rugi selama 5 (lima) tahun digunakan asumsi peningkatan tarif sebesar 5 persen per tahun (sesuai estimasi pertumbuhan ekonomi Indonesia) dengan laju inflasi sebesar 10 persen per tahun.
Dari tabel tersebut terlihat bahwa biaya langsung jasa rumah KOST yang paling tinggi adalah untuk tipe KOST standar (sebesar 28,5 persen) dan yang paling kecil adalah biaya langsung untuk tipe KOST mewah (11,9 persen). Namun demikian, banyak perusahaan jasa rumah KOST yang membangun rumah KOST tipe standar, hal ini dilaksanakan karena modal untuk rumah KOST tipe ini tidak begitu besar.
Secara umum, komponen biaya langsung yang memberikan kontribusi secara significant adalah biaya kebersihan dan keamanan untuk tipe KOST standar (36,8 persen dari total biaya langsung), serta biaya listrik untuk tipe rumah KOST menengah (53,6 persen dari total biaya langsung) dan tipe KOST mewah (49,9 persent dari total biaya langsung).
Untuk perhitungan biaya tidak langsung dibedakan antara biaya operasional dan biaya non-operasional. Dalam analisis aspek finansial, acount biaya operasional untuk semua jenis jasa rumah KOST yang dijadikan contoh kasus diasumsikan sama. Secara umum komponen biaya operasional terbesar adalah biaya pegawai, yang mencapai angka 48 - 89 persen dari total biaya operasional. Sedangkan secara keseluruhan biaya operasional untuk jasa rumah KOST hanya berkisar antara 7 – 23 persen dari pendapatan.
Termasuk dalam komponen biaya non-operasional adalah biaya penyusutan dan beban bunga. Komponen biaya non-operasional yang memberikan kontribusi paling besar adalah biaya penyusutan bangunan (antara 47 – 66 persen dari total biaya non operasional) dan biaya bunga (antara 34 – 53 persen dari biaya non operasional). Perhitungan nilai penyusutan yang digunakan dalam bahasan ini adalah metoda straight-line. Secara keseluruhan biaya non-operasional untuk jasa rumah KOST tinggi berkisar antara 51 – 90 persen dari pendapatan.
Tingginya biaya non-operasional tersebut menyebabkan jasa rumah KOST, khususnya untuk tipe layanan rumah KOST standar, menjadi kurang layak dilihat dari proyeksi rugi laba perusahaan, apabila diasumsikan satu perusahaan jasa rumah KOST hanya melayani satu jenis layanan saja (tidak beragam).
Struktur Pembiayaan Usaha Rumah Kost
Dalam melakukan analisis finansial, diasumsikan bahwa untuk rumah KOST tipe mewah investasi pembelian tanah, termasuk biaya pembangunan rumah KOST akan dibiayai oleh dana pinjaman, dan untuk rumah KOST tipe standar dan menengah hanya biaya pembangunan rumah saja yang akan dibiayai dari pinjaman.
Sedangkan investasi lainnya seperti tanah (untuk tipe standar dan menengah) serta semua peralatan pendukung dianggap sudah ada dan atau tidak dibiayai oleh pinjaman (modal sendiri). Besarnya dana pinjaman (untuk modal investasi) diasumsikan 100 persen dari total kebutuhan investasi. Untuk jumlah rumah KOST yang akan dibangun, diasumsikan sebanyak 5 unit (untuk tipe rumah KOST standar), 10 unit (untuk tipe rumah KOST menengah) dan 20 unit (untuk tipe rumah KOST mewah).
Pada tabel berikut ini akan dijelaskan mengenai total kebutuhan modal yang terdiri dari modal investasi dan modal kerja untuk masing-masing tipe rumah KOST. Perhitungan total kebutuhan modal tersebut dilakukan berdasarkan proyeksi cashflow untuk masing-masing jenis jasa rumah KOST (lihat pada lampiran).
Dari tabel tersebut, terlihat bahwa investasi tanah dan bengunan untuk jasa rumah KOST, dapat dibedakan menjadi 3 (tiga) kelompok berdasarkan tipe dan fasilitas rumah KOST, yaitu:
- Rumah KOST standar, ukuran 9 meter persegi dengan total investasi Rp. 46 juta,- untuk 5 unit bangunan.
- Rumah KOST menengah, ukuran 16 meter persegi dengan total investasi Rp. 250 juta,- untuk 10 unit bangunan.
- Rumah KOST mewah, ukuran 25 meter persegi dengan total investasi Rp. Rp. 1 milyar,- untuk 20 unit bangunan.
Selain modal investasi, ternyata pengusahaan jasa rumah KOST, khususnya untuk kelas mewah, juga membutuhkan modal kerja tambahan. Besarnya modal kerja tambahan yang dibutuhkan untuk masing-masing jenis jasa angkutan bus juga dapat dilihat pada tabel tersebut. Dalam analisis finansial, modal kerja tambahan tersebut diasumsikan diperoleh dari modal sendiri, bukan pinjaman.
Tabel . kebutuhan modal yang terdiri dari modal investasi dan modal kerja untuk masing-masing tipe rumah KOST
uraian | KOST standar (lampiran B) | KOST menengah (lampiran C) | KOST mewah (lampiran D) |
Pembelian tanah | 24,120,000 | 144,396,000 | 547,560,000 |
Biaya pembangunan | 21,900,000 | 106,050,000 | 455,000,000 |
Jumlah kamar | 5 | 10 | 20 |
Total kebutuhan investasi | 46,020,000 | 250,446,000 | 1,002,560,000 |
Pinjaman | 21,900,000 | 106,050,000 | 1,002,560,000 |
Modal sendiri | 24,120,000 | 144,396,000 | 0 |
Modal kerja tambahan | 0 | 0 | 32,000,000 |
Besarnya pinjaman | 21,900,000 | 106,050,000 | 1,002,560,000 |
Analisa Kelayakan Usaha Rumah Kost
Sebagai dasar penyusunan analisis kelayakan usaha, selain beberapa asumsi yang telah dibahas pada bab-bab sebelumnya, juga disertakan asumsi-asumsi mengenai pinjaman modal investasi, sebagai berikut:
- - tingkat margin rata-rata investor persen per tahun
- - masa tenggang (grace period) selama 3 bulan
- - jangka waktu pengembalian 60 bulan
Pada tabel berikut ini akan dijelaskan mengenai hasil perhitungan dan analisis investasi (kelayakan usaha) untuk masing-masing jenis jasa rumah KOST serta jasa layanan yang diberikan. Perhitungan dan analisis investasi (kelayakan usaha) serta analisis break event point (BEP).
Tabel. Analisis kelayakan usaha untuk masing-masing jenis jasa rumah KOST
jenis jasa rumah KOST | BEP (unit) | pay back period (bulan) | net present value 1 ) (rupiah) | Internal rate of return | Benefit cost ratio |
Standar | 10 | 47 | (10,046,019) | 9.02% | 0.78 |
Menengah | 10 | 33 | 33,426,399 | 24.63% | 1.13 |
Mewah | 28 | 36 | 1,856,535 | 19.08% | 1.00 |
1 ) dihitung pada margin rata-rata investor 19 persen per tahun dengan waktu pengembalian 60 bulan
Dari tabel di atas, secara umum dapat dilihat bahwa pengusahaan rumah KOST jenis jasa rumah KOST menengah dan rumah KOST mewah layak untuk dilakukan. Rumah KOST tipe Menengah dan rumah KOST tipe mewah memiliki pay back period di bawah jangka waktu pengembalian yang ditetapkan (5 tahun atau 60 bulan), dengan internal rate of return (IRR) lebih tinggi dari tingkat suku bunga yang berlaku (19 persen), net present value (NPV) yang positif, nilai benefit cost ratio (BCR) lebih dari 1,00 serta memiliki BEP yang cukup rendah. Sedangkan untuk jasa rumah KOST tipe standar tidak layak dilakukan, karena berdasarkan analisis investasi memiliki nilai NPV negatif, dan nilai Net B/C Ratio dibawah satu.
Penjelasan hasil analisis kelayakan usaha untuk masing-masing jenis rumah KOST serta jasa layanan yang diberikan dapat diuraikan sebagai berikut:
JASA RUMAH KOST TIPE STANDAR
Pengusahaan jasa rumah KOST tipe standar tidak mampu memberikan tingkat keuntungan yang layak. BEP baru dapat tercapai apabila seluruh ruangan KOST terisi penuh (10 unit). Pengusahaan jasa rumah KOST tipe standar baru mampu mengembalikan modal pinjaman dalam waktu 47 bulan, tetapi hanya mampu memberikan return sebesar 9,02 persen (lebih rendah dari suku bunga perbankan). Pengusahaan jasa rumah KOST standar bahkan memiliki NPV lebih dari (minus) Rp. 10 juta., dengan nilai BCR berada dibawah standar (0,78). Dengan demikian, maka pengusahaan jasa rumah KOST tipe standar tidak layak dilakukan.
JASA RUMAH KOST TIPE MENENGAH
Pengusahaan jasa rumah KOST tipe menengah mampu mencapai BEP dengan mengoperasikan 10 (sepuluh) unit kamar. Dengan tambahan mengoperasikan 10 (sepuluh) unit kamar baru, pengusahaan jasa rumah KOST tipe menengah mampu mengembalikan modal pinjaman dalam waktu 33 bulan. Pengusahaan jenis ini juga mampu mencapai NPV lebih dari (positif) Rp. 33 juta dihitung pada suku bunga 19 persen per tahun dengan jangka waktu pengembalian pinjaman 60 bulan. Dengan IRR sebesar 24,63 persen dan nilai BCR sebesar 1,13 (lebih besar 1,00), maka pengusahaan jasa rumah KOST tipe menengah layak dilakukan.
JASA RUMAH KOST TIPE MEWAH
Sama dengan jasa rumah KOST tipe menengah, pengusahaan jasa rumah KOST tipe mewah juga mampu mencapai BEP dengan mengoperasikan 28 (dua puluh delapan) unit kamar. Dengan mengoperasikan tambahan 20 (ldua puluh) unit kamar baru, pengusahaan jasa rumah KOST tipe mewah mampu mengembalikan modal pinjaman dalam waktu 36 bulan. Pengusahaan jenis ini juga mampu mencapai NPV lebih dari (positif) Rp. satu juta dihitung pada suku bunga 19 persen per tahun dengan jangka waktu pengembalian pinjaman 60 bulan. Dengan IRR sebesar 19,08 persen dan nilai BCR sebesar 1,00, maka pengusahaan jasa rumah KOST tipe mewah layak dilakukan.
Berdasarkan hasil analisa yang diperkuat oleh opini pakar, ketidak-layakan pengusahaan jasa rumah KOST tipe standar disebabkan karena tarif sewa yang ditetapkan oleh pengusaha terlalu rendah hanya mampu menanggung biaya operasional saja. Dengan kondisi tersebut, pengusaha jasa rumah KOST tipe standar umumnya mengorbankan aspek pelayanan kepada penghuninya, misalnya dengan membiarkan fasilitas rumah KOST seadanya saja, dan sangat jarang melakukan renovasi bangun.
Analisa Sensitivitas Usaha Rumah Kost
Penurunan pendapatan, kenaikan tarif listrik, dan tarif PDAM, menurut opini pakar merupakan faktor-faktor yang sensitif dan akan berpengaruh terhadap tingkat pencapaian keuntungan perusahaan jasa rumah KOST. Penurunan pendapatan sangat mungkin terjadi pada sektor jasa rumah KOST mengingat daya beli masyarakat yang begitu rendah dan persaingan dalam memperebutkan konsumen. Persaingan tersebut tidak hanya untuk jasa rumsh KOST standar, tetapi juga untuk rumah KOST tipe mewah. Hal ini terlihat dari mulai banyaknya dibangun bangunan untuk di KOST kan di lokasi-lokasi strategis.
Kenaikan tarif listrik dan PDAM juga merupakan komponen biaya yang sensitif untuk jasa rumah KOST secara umum, terutama akibat kebijakan pemerintah yang akan tetap menaikan tarif dasar listrik secara berkala.
Pada tabel berikut merupakan tabel sensitivitas untuk faktor-faktor pendapatan, tarif listrik dan PDAM. Analisis dilakukan hanya untuk jasa rumah KOST tipe menengah dan mewah, mengingat kedua jenis layanan jasa rumah KOST tersebut yang memiliki kelayakan usaha. Tabel sensitivitas tersebut menunjukkan seberapa besar kemampuan jasa rumah KOST terhadap perubahan biaya dan pendapatan agar tetap layak beroperasi.
Tabel . Analisis sensitivitas pendapatan untuk jasa rumah KOST tipe menengah
Jasa rumah KOST tipe menengah | Perubahan faktor | Kondisi sebelum | Kondisi sesudah | selisih |
pendapatan | - 9,3 % |
|
|
|
l l NPV |
| 33,426,399 | 512,535 | (32,913,864) |
l l IRR |
| 24.6% | 19.1% | -5.5% |
l l Kas |
| 312,140,066 | 257,220,301 | (54,919,765) |
Tarif listrik dan air | + 70 % |
|
|
|
l l NPV |
| 33,426,399 | 515,214 | (32,911,185) |
l l IRR |
| 24.6% | 19.1% | -5.5% |
l l Kas |
| 312,140,066 | 99,941,846 | (212,198,220) |
Penurunan pendapatan jasa rumah KOST tipe menengah sebesar 9,3 persen ternyata mempengaruhi aspek kelayakan usaha. NPV turun hingga lebih dari Rp. 32 juta dan IRR turun sebesar 5,5 persen, begitu juga dengan cashflow turun hingga lebih dari Rp. 54 juta. Penurunan pendapatan sebesar 9,3 persen merupakan batas kritis penurunan pendapatan karena dengan turunnya pendapatan maka nilai NPV hampir mendekati minus (positif Rp. 515 ribu), dan nilai IRR hampir mendekati margin rata-rata investor yang berlaku pada saat ini (19,1 persen). Dengan demikian, penurunan pendapatan jasa rumah KOST sebesar 9,3 masih layak dilakukan investasi.
Kenaikan tarif listrik dan air sebesar 70 persen ternyata juga sangat berpengaruh pada aspek kelayakan usaha jasa rumah KOST. Dampak kenaikan tarif listrik dan air sebesar 70 persen berdampak pada penurunan NPV hingga lebih dari Rp. 32 juta sehingga dan IRR turun sebesar 5,5 persen. Sedangkan cashflow mengalami penurunan lebih dari Rp. 212 juta. Penurunan-penurunan tersebut masih berada pada batas minimum layaknya usaha tersebut dilakukan ( IRR masih 19,1 persen, masih diatas bunga perbankan saat ini, dan NPV masih positif Rp. 32. Juta). Dengan demikian, kenaikan tarif listrik dan air sebesar 70 persen merupakan batas jasa rumah KOST layak dilakukan.
Tabel. Analisis sensitivitas pendapatan untuk jasa rumah KOST tipe mewah
Jasa rumah KOST tipe menengah | Perubahan faktor | Kondisi sebelum | Kondisi sesudah | selisih |
pendapatan | - 0,1 % |
|
|
|
l l NPV |
| 1,856,535 | 762,367 | (1,094,168) |
l l IRR |
| 19.08% | 19.03% | -0.05% |
l l Kas |
| 167,706,427 | 165,931,741 | (1,774,686) |
Tarif listrik dan air | + 1 % |
|
| - |
l l NPV |
| 1,856,535 | 650,016 | (1,206,519) |
l l IRR |
| 19.08% | 19.03% | -0.05% |
l l Kas |
| 167,706,427 | 165,727,838 | (1,978,589) |
Jasa rumah KOST tipe mewah memiliki sensitifitas yang sangat sensitif. Perubahan sedikit saja dari pendapatan maupun biaya menyebabkan pengusahaan jasa rumah KOST menjadi tidak layak dilakukan. Penurunan pendapatan jasa rumah KOST tipe menengah sebesar 0,1 persen menyebabkan NPV turun hingga lebih dari Rp. satu juta dan IRR turun sebesar 0,05 persen, begitu juga dengan cashflow turun hingga lebih dari Rp. satu juta. Penurunan pendapatan sebesar 0,1 persen merupakan batas kritis penurunan pendapatan karena dengan turunnya pendapatan maka nilai NPV hampir mendekati minus (positif Rp. 762 ribu), dan nilai IRR hampir mendekati margin rata-rata investor yang berlaku pada saat ini (19,03 persen). Dengan demikian, penurunan pendapatan jasa rumah KOST sebesar 0,1 masih layak dilakukan investasi.
Kenaikan tarif listrik dan air sebesar satu persen ternyata juga sangat berpengaruh pada aspek kelayakan usaha jasa rumah KOST tipe mewah. Dampak kenaikan tarif listrik dan air sebesar satu persen berdampak pada penurunan NPV hingga lebih dari Rp. satu juta sehingga dan IRR turun sebesar 0,05 persen. Sedangkan cashflow mengalami penurunan lebih dari Rp. satu juta. Penurunan-penurunan tersebut masih berada pada batas minimum layaknya usaha tersebut dilakukan (IRR masih 19,03 persen, masih diatas bunga perbankan saat ini, dan NPV masih positif Rp. 650 ribu). Dengan demikian, kenaikan tarif listrik dan air sebesar satu persen merupakan batas jasa rumah KOST layak dilakukan.
