Faktor Resiko dan Keberhasilan Usaha Rumah Kost

Faktor Resiko dan Keberhasilan Usaha Rumah Kost - resiko / risiko kualitatif usaha KOST dibedakan menurut kegiatan transaksional, dan hubungan antara pengelola, pemilik penyewa dan pihak luar, seperti pada tabel berikut ini :

Tabel  : Resiko Kualitatif KOST dan Antisipasinya

resiko / risiko Kualitatif	Antisipasi
Penyewa kamar kabur sebelum melunasi sebagian atau seluruh uang sewa kamar.	Penyesuaian uang muka sewa kamar, tanggal penagihan seragam sehingga penagihan secara kolektif dapat dilakukan sebelum batas sewa berakhir, tidak memberikan toleransi keterlambatan lebih dari 2 hari.
Penggunaan listrik yang berlebihan, di luar perjanjian, tanpa sepengetahuan pemilik akibat fungsi kontrol yang minim	Menggunakan sekring dengan batas daya (load) yang lebih rendah dan menguncinya.
Kerusakan fasilitas fisik akibat kelalaian penyewa kamar, misalkan disebabkan oleh minimnya tindak-lanjut komplain sehingga menimbulkan kerusakan yang lebih parah.	Menerapkan peraturan yang tegas, serta memberitahukannya dengan cara lisan atau menempelkan stiker peraturan di pintu kamar. Setiap kerusakan ditinjau kasus per kasus dengan kebijakan proporsi biaya penggantian tertentu.
Pencurian kendaraan atau barang-barang yang mudah dijual, dilakukan oleh oknum penyewa kamar.	Memperbaiki desain tata letak ruangan yang berhubungan dengan akses masuk-keluar penghuni/ tamu, menempatkan pos keamanan, mengisolasi lingkungan internal dari lingkungan luarnya dengan pagar yang cukup tinggi.
resiko / risiko Kualitatif	Antisipasi
Perselisihan	Menerapkan peraturan dan sanksi yang tegas. Bila perselihan masih terjadi, pihak-pihak yang bermasalah dilerai dan dihimbau untuk menyelesaikan masalah ini di luar areal KOST dengan alasan mengganggu ketenangan penghuni lainnya.
Perselisihan internal , misalnya : korupsi, sengketa keluarga yang mempermasalahkan sebagian atau seluruh properti KOST.	Memilih orang kepercayaan pada posisi-posisi ADMK, tertib administrasi dan kontrol periodik.
resiko / risiko kebakaran	Tidak menyediakan dapur bersama, menggunakan instalasi air hangat jenis pemanas surya (solar heater), membatasi daya listrik dan memasang sekring area setiap 1 – 5 kamar.

Sumber : Penelitian

Gambar.  resiko / risiko Usaha KOST

  = resiko / risiko saat kondisi normal,   s = resiko / risiko saat kondisi tidak kondusif

Resiko / risiko usaha KOST secara kuantitatif dilihat fluktuasi dan rata-rata pendapatan yang berhubungan dengan tingkat hunian. resiko / risiko ini dibedakan menjadi dua : kondisi normal dan kondisi yang kurang kondusif akibat mis-management atau force mayor (misal : krismon). Hasil penelitian sampel untuk wilayah Jakarta, Bandung dan Surabaya disajikan pada gambar berikut : 

Menurut batas atas resiko / risiko usaha KOST (24,8%), saat kondisi normal wilayah Jakarta memiliki resiko / risiko tertinggi di antara dua wilayah lainnya. resiko / risiko (fluktuasi) ini terjadi karena kondisi usaha wilayah Jakarta sensitif dengan stabilitas ekonomi, politik dan keamanan Indonesia, serta tingginya kecepatan penyampaian informasi sehingga respon penyewa kamar terhadap tingkat hunian cukup tinggi (30%).

Resiko / risiko usaha KOST di Bandung hanya selisih 5% lebih rendah daripada fluktuasi tingkat hunian usaha KOST di Jakarta – relatif sama dengan batas atas resiko / risiko usaha secara keseluruhan atau industri. Fluktuasi ini mencerminkan bahwa respon dan daya beli penyewa kamar KOST di Bandung lebih rendah daripada wilayah DKI Jakarta - walaupun beberapa kasus bom dan demonstrasi massa sempat mengguncang kota Bandung yang pernah dianggap sebagai salah satu “kota besar teraman” di Indonesia.

Usaha KOST di Surabaya justru yang paling stabil saat kondisi normal – hampir tidak ada fluktuasi yang berarti. Selain karena segmen pasarnya yang homogen dengan rata-rata tingkat hunian tertinggi (83%), hal ini juga karena proporsi penyewa kamar lebih banyak pelajar dan mahasiswa, sedangkan karyawan atau yang sudah berkeluarga lebih memilih rumah kontrakan yang lebih luas dan lebih privasi daripada KOST.

Pada kondisi kurang kondusif, usaha KOST di Jakarta justru memiliki resiko / risiko yang terendah (11,6%), sementara di Bandung dan Surabaya relatif sama (16%). Penanggulangan krisis moneter yang mengandalkan otoritas pemerintah dalam mengatur uang beredar, APBN dengan konsep berimbang, pelaksanaan kebijakan tarif baru (BBM, TDL, air dan pulsa telepon) secara bertahap, yang berkontribusi secara langsung pada tingkat inflasi regional atau nasional, semakin menurunkan kemampuan ekonomis rakyat – termasuk penyewa kamar KOST. Tingkat hunian KOST di wilayah DKI Jakarta dapat bertahan pada kondisi yang kurang kondusif, cenderung karena alasan kemampuan ekonomis penyewa kamar lebih tinggi daripada dua wilayah lainnya.

Resiko Investasi Usaha Rumah Kost

Terdapat  90% dari sampel Jakarta, Bandung dan Surabaya yang struktur modal seluruhnya berasal dari modal sendiri, sehingga dampak perubahan tingkat bunga kredit begitu rendah terhadap kontribusi biaya modal (cost of capital).  Sisanya yang sebesar 10%, memiliki keterlibatan 30 - 50% modal pihak lain (MPL). Penyertaan modal ini bisa dalam bentuk aset tetap (sebagian atau seluruh tanah / bangunan) atas dasar hubungan keluarga atau nepotisme. 

Gambar : resiko / risiko Pembiayaan KOST Sampel Jakarta, Bandung dan Surabaya (a = 10%)

Resiko / risiko pembiayaan (Debt to Equity Ratio) pada tingkat keyakinan 90%, memiliki batas atas (toleransi) maksimum resiko / risiko adalah 36,77%. Dengan proporsi pencairan kredit 26 – 50% dari kebutuhan pinjaman, maka total hutang maksimum adalah 36,77% dari modal sendiri. Dengan tingkat keyakinan yang sama, KOST MEWAH memiliki resiko / risiko pembiayaan 15,33% - tertinggi di antara skala lainnya. Hal ini disebabkan oleh nilai investasinya yang dapat mencapai angka milyaran rupiah – maka akan semakin banyak keterlibatan MPL untuk membiayai kelangsungan usaha ini.

Walaupun sebagian besar sumber modal sampel berasal dari modal sendiri, setidaknya terdapat 4 – 6,67% keterlibatan MPL pada KOST STANDAR dan MENENGAH, entah dalam bentuk aset tetap seperti seluruh / sebagian properti sampai dengan pengadaan perabotan standar.

Faktor Keberhasilan Usaha Rumah Kost

Berdasarkan data yang diperoleh dari hasil survey lapangan, menurut pendapat para pengusaha jasa rumah kost, terdapat 17 faktor yang dapat mempengaruhi keberhasilan dan kelancaran pengusahaan jasa rumah kost. Faktor-faktor keberhasilan tersebut dapat dikelompokkan berdasarkan aspek-aspek manajemen sebagai berikut:

1. Manajemen operasional yang terdiri dari:
   1. ketepatan lokasi,
   2. pemeliharaan dan perawatan rumah kost,
   3. pengawasan yang baik dari pihak pemilik kost, dan
   4. kondisi kamar yang baik.
2. Manajemen sumber daya manusia yang terdiri dari:
   1. kejujuran,
   2. kepercayaan,
   3. kebijaksanaan.
3. Manajemen pemasaran yang terdiri dari:
   1. kemampuan menjaring konsumen atau promosi.
4. Manajemen keuangan yang terdiri dari:
   1. permodalan.
5. Faktor lain-lain.

Gambar . Pengelompokkan faktor-faktor keberhasilan pengusahaan jasa rumah kost berdasarkan aspek-aspek manajemen

Hasil survey lapangan tersebut menunjukkan bahwa komponen-komponen aspek manajemen operasional dan manajemen SDM merupakan faktor keberhasilan utama dalam pengusahaan jasa rumah kost. Dengan demikian, kualitas jasa layanan yang diberikan kepada konsumen harus mendapatkan perhatian khusus pada jasa rumah kost. Menurut opini pakar, hasil survey lapangan tersebut sesuai dengan pendapat Phillip Kotler dalam bukunya yang berjudul Marketing Management yang menyatakan bahwa “.... cara utama untuk membedakan perusahaan jasa adalah dengan memberikan kualitas yang lebih tinggi secara konsisten”.

Untuk menjaga konsistensi kualitas jasa layanan, beberapa hal yang harus mendapat perhatian adalah sebagai berikut:

1. Kehandalan, yaitu kemampuan untuk memberikan jasa layanan yang dijanjikan dengan tepat dan terpercaya.
2. Responsif, yaitu membantu pelanggan dengan cepat dan tepat. Hal tersebut memerlukan kerja keras dari seluruh pihak yang terlibat.
3. Keyakinan, yaitu sikap saling percaya dalan menangani konsumen secara bijaksana sehingga timbul rasa kepercayaan dan keyakinan.
4. Empati, yaitu kepedulian dan memberi perhatian pribadi bagi pelanggan.
5. Wujud, yaitu penampilan fasilitas fisik, peralatan dan SDM.

Mengacu pada pendapat Kotler, hampir seluruh komponen tersebut di atas merupakan faktor utama keberhasilan pengusahaan jasa rumah kost. Hal tersebut dibuktikan berdasarkan hasil survey lapangan yang menyatakan bahwa manajemen operasi (20 persen responden) merupakan faktor keberhasilan yang kedua berpengaruh terhadap pengusahaan jasa rumah kost. Ketepatan lokasi serta kondisi kamar yang digunakan sangat berpengaruh terhadap kehandalan jasa rumah kost.

Aspek manajemen sumber daya manusia (30 persen responden) merupakan faktor yang paling mempengaruhi keberhasilan usaha. Selain aspek operasional, aspek manusia juga harus diperhatikan. Tingkat kejujuran merupakan salah satu faktor yang sangat berpengaruh pada pengusahaan jasa rumah kost. Tingkat kejujuran peramu bakti akan berpengaruh secara langsung terhadap tingkat keberhasilan rumah kost karena peramu bakti merupakan ujung tombak dari rumah kost yang berhubungan secara langsung dengan konsumen. Tanpa adanya kejujuran pemilik kost dan peramu bakti kemungkinan besar para pengguna rumah kost tidak betah untuk tinggal lebih lama lagi.