Prospek Usaha Rumah Kost

Prospek Usaha Rumah Kost - Dalam melakukan analisis prospek usaha ini digunakan model analisis General Electric (GE) yang merupakan salah satu model pendekatan yang umum digunakan untuk menganalisis kedudukan suatu sektor atau sub-sektor usaha tidak hanya berdasarkan prospek pertumbuhan pasar, tetapi juga dengan menambahkan faktor-faktor lingkungan eksternal dan internal. Model analisis General Electric (GE) berupa matriks portopolio multi-faktor dengan menggunakan 2 (dua) variabel utama yaitu daya tarik usaha dan kekuatan usaha.

Model analisis General Electric (GE) menggunakan dasar pemikiran bahwa suatu perusahaan akan berhasil apabila mereka bergerak dalam bidang usaha (usaha) yang menarik dan memiliki kekuatan yang diperlukan untuk mencapai keberhasilan tersebut. Jika salah satu variabel tidak dimiliki maka kegiatan usaha yang dijalankan tidak akan berhasil dengan baik. Tidak ada sebuah perusahaan sekuat apapun yang berhasil apabila perusahaan tersebut bergerak dalam bidang usaha yang tidak menarik, begitu juga tidak ada sebuah perusahaan yang lemah bisa berhasil sekalipun bergerak dalam bidang usaha yang menarik.

Pada bagian berikut akan dibahas secara mendalam mengenai daya tarik usaha dan kekuatan usaha berdasarkan hasil pengolahan data di wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya.

Daya Tarik Usaha Rumah Kost

Pada tabel berikut diperlihatkan daya tarik usaha jasa rumah KOST berdasarkan hasil pengolahan data survey lapangan yang menggunakan skala Likert’s Summated Rating (LSR) dari sejumlah responden jasa rumah KOST di wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya. Dalam melakukan pengolahan data, diasumsikan bahwa setiap faktor daya tarik usaha memiliki bobot yang sama relatif terhadap faktor yang lain.

Tabel . Daya tarik usaha jasa rumah KOST untuk wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya

Uraian	DKI Jakarta	Bandung	Surabaya	Rataan
Hambatan masuk	2.33	2.75	2.55	2.54
Posisi tawar pemasok	3	3.5	3.25	3.25
Posisi tawar konsumen	3	3.55	3.25	3.27
Persaingan antar perusahaan	3.5	3.75	3.25	3.50
Tekanan jasa KOST pengganti	3	2.75	2.7	2.82
Faktor pasar	3.5	3.25	3.3	3.35
Faktor ekonomi dan pemerintah	3.2	3.5	3.3	3.33
Faktor teknologi	3.5	3.25	2.75	3.17
Faktor sosial	3.5	3.75	3.6	3.62
Rataan	3.17	3.34	3.11	3.20

Dari hasil pada tabel tersebut terlihat bahwa secara keseluruhan daya tarik usaha sektor jasa rumah KOST menempati posisi “medium-high” (3,20) atau dengan kata lain sektor jasa rumah KOST memiliki potensi dan resiko usaha yang relatif seimbang dengan sedikit kecenderungan pada potensi. Dengan demikian, sektor jasa rumah KOST masih memiliki potensi yang baik untuk dikembangkan.

Kondisi yang sama juga terlihat di masing-masing wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya. Meskipun daya tarik sektor jasa rumah KOST di Surabaya lebih rendah dibandingkan Bandung dan DKI Jakarta, namun perbedaannya tidak terlalu significant, sehingga dapat disimpulkan bahwa daya tarik usaha sektor jasa rumah KOST relatif sama untuk semua wilayah.

Kekuatan Usaha Rumah Kost

Pada tabel berikut diperlihatkan kekuatan usaha jasa rumah KOST berdasarkan hasil pengolahan data survey lapangan yang menggunakan skala Likert’s Summated Rating (LSR) dari sejumlah responden jasa rumah KOST di wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya. Dalam melakukan pengolahan data, diasumsikan bahwa setiap faktor kekuatan usaha memiliki bobot yang sama relatif terhadap faktor yang lain.

Tabel . Kekuatan usaha untuk jasa rumah KOST untuk wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya

Uraian	DKI Jakarta	Bandung	Surabaya	Rataan
Proses operasi	2.5	2.75	3.1	2.78
Sumber daya manusia	3.75	3.55	3.2	3.50
Pemasaran	3.25	3.55	3.4	3.40
Manajemen	3.3	3.6	3.6	3.50
Rataan	3.20	3.36	3.33	3.30

Dari hasil pada tabel tersebut terlihat bahwa secara keseluruhan kekuatan usaha untuk sektor jasa rumah KOST menempati posisi “medium to high” (3,30) atau dengan kata lain sektor jasa rumah KOST memiliki kekuatan yang relatif tinggi. Kondisi yang sama juga terlihat di masing-masing wilayah sampling DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya. Meskipun kekuatan sektor jasa rumah KOST di wilayah DKI Jakarta lebih rendah dibandingkan Bandung dan Surabaya, namun tidak memiliki perbedaan yang terlalu significant, sehingga dapat disimpulkan bahwa kekuatan usaha untuk sektor jasa rumah KOST relatif sama untuk semua wilayah.

Analisa SWOT Usaha Rumah Kost

Penentuan posisi usaha menurut daya tarik usaha dan kekuatan usaha yang dibobot berdasarkan tingkat kepentingan dan ratingnya menunjukkan bahwa usaha ini memilik daya tarik usaha dan kekuatan dalam skala sedang (medium-high), yang merekomendasikan strategi selektif untuk menghasilkan pendapatan.

Tabel :  Daya Tarik usaha KOST

Daya Tarik usaha	Bobot	Rating	Nilai
Ukuran pasar	0,20	2,00	0,40
Pertumbuhan pasar	0,20	2,00	0,40
Tingkat laba historis	0,30	4,00	1,20
Pengaruh inflasi	0,10	4,00	0,40
Tingkat persaingan	0,20	4,00	0,80
	1,00		3,20

Sumber : Penelitian

Tabel :  Kekuatan usaha KOST

Kekuatan usaha	Bobot	Rating	Nilai
Tingkat hunian	0,30	4,00	1,20
Tarif sewa	0,30	3,00	0,90
Biaya operasional	0,20	2,00	0,40
Peraturan	0,20	4,00	0,80
	1,00		3,30

Sumber : Penelitian 

MATRIKS GENERAL ELECTRIC (GE) Usaha Rumah Kost

Berdasarkan hasil penyusunan daya tarik usaha dan kekuatan usaha sebagaimana telah dibahas pada penjelasan di atas yang menganalisis kedudukan sektor jasa rumah KOST berdasarkan prospek pertumbuhan pasar serta faktor-faktor lingkungan eksternal dan internal, maka digunakan model analisis General Electric (GE) dalam bentuk matriks portopolio antara faktor daya tarik usaha dan faktor kekuatan usaha, sebagaimana digambarkan sebagai berikut:

Gambar.  Matriks General Electric (GE)

Berdasarkan hasil analisis matriks GE tersebut di atas, posisi sektor jasa rumah KOST secara umum terletak pada kuadran “medium” vs. “medium” yang menunjukkan bahwa sektor tersebut masih memiliki potensi untuk berkembang, namun sedapat mungkin keputusan investasi dilakukan dengan hati-hati. Posisi tersebut merekomendasikan pilihan strategi investasi secara selektif (selectively investment) melalui penerapan strategi sebagai berikut:

1. Melakukan identifikasi segmen-segmen pasar atau jenis jasa layanan yang masih potensial untuk tumbuh.
2. Melakukan spesialisasi pada segmen-segmen tertentu.
3. Melakukan investasi pada segmen-segmen yang potensial.

Sebagai catatan tambahan dapat dikemukakan beberapa hal sebagai berikut:

1. Posisi sektor jasa rumah KOST untuk wilayah DKI Jakarta, Bandung dan Surabaya ternyata tidak jauh berbeda dan menempati kuadran yang sama (lihat gambar di atas).
2. Rekomendasi penerapan strategi nomor 2 yaitu melakukan spesialisasi pada segmen-segmen tertentu.

Penerapan strategi Selektif untuk menghasilkan pendapatan “ adalah :

1. Mengkonsetrasikan investasi dalam beberapa segmen yang memiliki profitabilitas baik dan beresiko rendah.
2. Segmen yang memenuhi kriteria tersebut adalah KOST MENENGAH dan KOST MEWAH. 

Peluang Investasi Usaha Rumah Kost

PEMILIHAN LOKASI

1. Berlokasi dalam radius 1km dari pusat keramaian terdekat, terutama pusat pendidikan, perkantoran, perbelanjaan.
2. Bila pada akhirnya pemilihan lokasi beradius lebih dari 1km, maka pertimbangannya adalah : memiliki waktu tempuh maksimum 60 menit ke pusat keramaian. Untuk mengefisiensikan waktu tempuh, sebaiknya lokasi rumah KOST berdekatan dengan pusat transportasi atau memiliki akses pintas ke jalan bebas hambatan (tol).

FASILITAS DAN PELENGKAP

1. Jumlah kamar dalam satu kelompok kamar sebaiknya tidak lebih dari 14 kamar untuk menjaga sosialisasi antar penghuni KOST.
2. Untuk rumah KOST yang memiliki kapasitas lebih dari 20 kamar sebaiknya proses registrasi dan administrasi menggunakan sarana komputer.
3. Bisnis yang banyak disandingkan dengan rumah KOST sebagai jasa pelengkap karena memiliki kesamaan pasar, antara lain : kantin, wartel, warnet, sewa Play Station dan sewa VCD. 

PENGGUNA JASA RUMAH KOST

1. Sasaran pengguna jasa rumah KOST adalah segmen menengah - mewah, karena terdapat kecenderungan peningkatan kebutuhan akan kenyamanan, privasi dan akses pintas, dimana faktor harga (tarif sewa kamar) tidak lagi mendominasi keputusan pemilihan rumah KOST.
2. Ruang lingkup segmen menengah - mewah lebih lebar, karena mampu memenuhi kebutuhan pengguna jasa rumah KOST yang lebih spesifik, misalnya : pengguna jasa rumah KOST yang telah berkeluarga.
3. Beberapa spesifikasi yang banyak diminati oleh para pengguna jasa ini adalah: memiliki akses sendiri, bebas pulang larut malam, tidak membedakan jenis kelamin saat, tetapi memiliki kontrol keamanan yang baik.

ALTERNATIF STRATEGI Usaha Rumah Kost

Beberapa alternatif strategi umum yang telah berhasil diterapkan di sejumlah rumah KOST adalah :

1. Strategi Kapasitas Hunian. Bermain di volume akan menyebabkan kualitas jasa (kenyamanan, kebersihan, keamanan dan ketertiban) menjadi pertimbangan nomor dua, yang dimaksudkan untuk meraih segmen pasar menengah-bawah. Aplikasi strategi ini sering diikuti sub-strategi lainnya, seperti :

• meniadakan instalasi telepon umum, dengan alasan bahwa sebagian besar pengguna jasa rumah KOST telah memiliki handphone untuk berkomunikasi, tetapi justru membuka warnet dan wartel sebagai jasa pelengkap.
• meniadakan sarapan / makan siang / malam, tetapi membuka kantin / kios kecil yang murah-meriah.
  1. Strategi Kelengkapan Fasilitas. Strategi ini berusaha untuk mendapatkan segmen pasar menengah-atas yang mulai mempertimbangkan faktor kenyamanan rumah KOST (kebersihan, ketenangan, ketertiban dan keamanan), yang kadang disertai dengan sarana olah raga (lapangan basket, tenis meja dsb) - dan beberapa di antaranya mirip dengan kelengkapan fasilitas apartemen mewah.
  2. Minimazing Idle Capacity. Strategi ini memanfaatkan bagian luas lantai properti yang belum digunakan, seperti :
• Lahan Kosong - bahkan ada pula rumah KOST berkapasitas lebih dari 50 kamar berdiri di atas properti yang masih dipersengketakan.
• Kamar / ruangan yang belum / tidak digunakan - garasi atau teras pun disekat-sekat menjadi kamar berukuran 6-9 m² untuk memanfaatkan luas lantai dengan kualitas ruangan yang minim. 

Strategi ini juga digunakan oleh para pensiunan atau pengelola lanjut usia tetapi membutuhkan teman bicara, bukan semata karena motivasi mencari pendapatan. Biasanya tarif sewanya akan lebih kompetitif daripada rumah KOST yang lain dengan fasilitas yang sama. Di lain pihak, pengelola KOST akan menerapkan tingkat selektivitas yang lebih tinggi dalam menerima penghuni KOST dengan peraturan yang lebih tegas.

Kesimpulan Prospek Usaha Rumah Kost

 

1. Secara umum belum ada regulasi yang khusus tentang pendirian usaha KOST, tetapi bila usaha ini memiliki kapasitas ³ 40 kamar, mirip dengan Hotel Melati 3, maka hal-usaha KOST perlu melengkapi Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL), Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan (SP3L), Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT), Izin Mendirikan Bangunan (IMB), surat izin pengadaan sarana-prasarana lainnya serta Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (NPWPD). Peraturan Daerah yang mengatur pajak KOS  bersumber dari PP No.65/2001 yang mengelompokkan KOST yang berkapasitas ³ 5 kamar atau ³ 10 kamar dalam jasa penginapan, dengan tarif pajak 5 - 10% tergantung PERDA masing-masing daerah.
2. Estimasi ukuran permintaan kamar KOST tahun 2003 di Jakarta, Bandung dan Surabaya masing-masing adalah 37.200 kamar, 34.800 kamar dan 36.700 kamar dengan tingkat pertumbuhan pasar 7 – 8% per tahun.
3. Segmen pasar KOST menurut tarif sewa di Jakarta-Bandung lebih heterogen dimana 55% terkonsentasi pada skala menengah (Rp 330 – 670 ribu). Usaha KOST di Surabaya juga lebih terkonsentrasi pada skala menengah (93%) dengan tarif Rp 130 – 250 ribu.
4. Berdasarkan analisis sensitivitas diketahui bahwa jasa rumah kost kelas menengah mampu bertahan terhadap penurunan pendapatan hingga sebesar 9,3 persen, sedangkan untuk jasa rumah kost kelas mewah mampu bertahan hingga turun sebesar 0,1 persen.
5. Berdasarkan analisis sensitivitas diketahui juga bahwa jasa rumah kost kelas menengah dianggap masih layak apabila kenaikan harga listtrik dan air maksimal sebesar 70 persen, sedangkan untuk kelas mewah dianggap masih layak apabila kenaikannya hingga sebesar 1 persen.
6. Nilai investasi minimum KOST STANDAR, MENENGAH dan MEWAH berturut-turut adalah Rp 46 juta (untuk 5 unit bangunan), Rp 250 juta (untuk 10 unit bangunan) dan Rp 1 milyar (untuk 20 unit bangunan) - bergantung pada jumlah fasilitas dan tingkat privasi.
7. Saat kondisi normal, risiko usaha KOS di Surabaya nyaris tidak ada karena homogenitas segmennya yang hampir seluruhnya (93%) terkonsentrasi pada skala KOST menengah. Tetapi pada saat kondisi kurang kondusif, justru tingkat risiko usaha KOST di Jakarta paling rendah di antara Jakarta dan Surabaya, karena alasan daya ekonomis penyewa kamar di Jakarta lebih tinggi daripada dua wilayah lainnya.
8. Berdasarkan hasil analisis matriks GE tersebut di atas, posisi sektor jasa rumah KOST secara umum terletak pada kuadran “medium” vs. “medium” yang menunjukkan bahwa sektor tersebut masih memiliki potensi untuk berkembang, namun sedapat mungkin keputusan investasi dilakukan dengan hati-hati.

Rekomendasi Prospek Usaha Rumah Kost

1. Pemilihan lokasi KOST sebaiknya dalam radius 1 km atau memiliki waktu tempuh maksimal 60 menit dari 3 pusat keramaian (terutama: pusat pendidikan, perkantoran dan bisnis) dengan rata-rata tingkat hunian 65%.
2. Berdasarkan hasil analisis aspek keuangan, pihak investor yang akan menanamkan investasi pada sektor jasa rumah kost, disarankan untuk melakukan investasinya pada jasa rumah kost kelas menengah dan jasa rumah kost kelas mewah